Zniesienie współwłasności – jak skutecznie znieść współwłasność nieruchomości?
Zniesienie współwłasności to jedyny sposób na definitywne zakończenie wspólnego prawa do rzeczy. Każdy współwłaściciel może złożyć wniosek o zniesienie współwłasności w dowolnym momencie – pozostali nie mogą się temu sprzeciwić, a sąd nie może wniosku oddalić. W praktyce jednak sam wniosek to dopiero początek: o powodzeniu decyduje wybór właściwego sposobu podziału, przygotowanie dowodów i antycypowanie stanowisk pozostałych współwłaścicieli. Poniżej omawiamy, jak przejść przez to postępowanie sprawnie i bez kosztownych błędów.
Kiedy i kto może żądać zniesienia współwłasności
Współwłasność w częściach ułamkowych ma z założenia charakter tymczasowy. Prawo żądania jej zniesienia przysługuje każdemu współwłaścicielowi w każdym czasie (art. 210 § 1 KC). Co istotne, nie jest to roszczenie w ścisłym znaczeniu, lecz uprawnienie do żądania wydania konstytutywnego orzeczenia – w konsekwencji nie podlega ono przedawnieniu. Nawet jeśli współwłasność trwa od kilkudziesięciu lat, wniosek o zniesienie współwłasności złożony dziś jest tak samo skuteczny jak złożony w pierwszym roku jej istnienia.
Oprócz współwłaścicieli legitymację do złożenia wniosku mają inne osoby wykazujące interes prawny (art. 510 § 1 KPC). W praktyce dotyczy to najczęściej wierzycieli, którzy w toku egzekucji z udziału we współwłasności mogą żądać zniesienia współwłasności w zastępstwie dłużnika (art. 887 § 1 w zw. z art. 902 KPC). Sąd Najwyższy potwierdził, że nawet umowa współwłaścicieli wyłączająca czasowo uprawnienie do zniesienia współwłasności nie wiąże takiego wierzyciela (uchw. SN z 14.09.2016 r., III CZP 36/16).
Umowne zablokowanie zniesienia – ile można zyskać czasu
Współwłaściciele mogą umownie wyłączyć prawo żądania zniesienia współwłasności na maksymalnie pięć lat, z możliwością dwukrotnego przedłużenia – co daje łączny limit piętnastu lat. Umowa taka nie wymaga szczególnej formy ani udziału wszystkich współwłaścicieli. Jeżeli zawrą ją tylko niektórzy, wyłączenie działa wyłącznie między nimi.
Z perspektywy praktycznej takie rozwiązanie bywa przydatne, gdy współwłaściciele realizują wspólną inwestycję lub gdy przedwczesne zniesienie współwłasności zagroziłoby planom gospodarczym dotyczącym nieruchomości. Trzeba jednak pamiętać, że wyłączenie to ma skutek rzeczowy – współwłaściciel traci prawo wystąpienia do sądu, a wniosek złożony w okresie wyłączenia zostanie oddalony. Ujawnienie umowy w księdze wieczystej wymaga formy pisemnej z podpisami notarialnie poświadczonymi.
Wniosek o zniesienie współwłasności – co musi zawierać i ile kosztuje
Wymogi formalne wniosku
Wniosek o zniesienie współwłasności składa się do sądu rejonowego właściwego ze względu na miejsce położenia rzeczy. Musi on zawierać dokładne określenie rzeczy mającej ulec podziałowi – w przypadku nieruchomości oznacza to wskazanie numeru działki, obrębu, powierzchni, zabudowań, służebności i numeru księgi wieczystej – oraz dowody prawa własności, przede wszystkim odpis z księgi wieczystej (art. 617 KPC w zw. z art. 607 KPC).
Wnioskodawca może, lecz nie musi, wskazać proponowany sposób zniesienia współwłasności. Propozycja taka nie podlega oddaleniu – jeśli sąd jej nie uwzględni, wskaże przyczyny w uzasadnieniu postanowienia. Niemniej z praktycznego punktu widzenia uzasadniony wniosek zawierający konkretny projekt podziału znacząco zwiększa szansę na sprawne przeprowadzenie postępowania i ogranicza pole konfliktu z pozostałymi współwłaścicielami.
Opłata od wniosku
Opłata stała od wniosku o zniesienie współwłasności wynosi 1000 zł. Jeżeli wniosek zawiera zgodny projekt podziału podpisany przez wszystkich współwłaścicieli, opłata spada do 300 zł (art. 41 KSCU). Różnica ta stanowi dodatkową zachętę do wypracowania porozumienia przed wszczęciem postępowania.
Na co uważać – pułapki proceduralne
Jednym z najpoważniejszych ryzyk, o których współwłaściciele często nie wiedzą, jest prekluzja roszczeń z art. 618 § 3 KPC. Po uprawomocnieniu się postanowienia o zniesieniu współwłasności uczestnik traci prawo dochodzenia roszczeń z tytułu posiadania rzeczy wspólnej – nawet jeśli nie zgłosił ich w postępowaniu. Dotyczy to roszczeń za korzystanie ponad udział, nakładów na nieruchomość i wynagrodzenia za zarządzanie. Kto nie podniesie tych roszczeń w postępowaniu o zniesienie współwłasności, traci je bezpowrotnie.
Z chwilą wszczęcia postępowania o zniesienie współwłasności niedopuszczalne staje się odrębne postępowanie w tych sprawach. Toczące się procesy sąd przekazuje do postępowania o zniesienie współwłasności. Oznacza to, że moment złożenia wniosku wymaga przemyślanej strategii: trzeba mieć przygotowane roszczenia wzajemne, wyceny i dokumentację nakładów, zanim ruszy postępowanie.
Sposoby zniesienia współwłasności – co wybrać
Kodeks cywilny przewiduje trzy sposoby zniesienia współwłasności, a ich stosowanie podlega określonej hierarchii, od której sąd może odstąpić tylko w uzasadnionych przypadkach.
Podział fizyczny nieruchomości – sposób preferowany przez ustawodawcę
W razie braku zgodnego wniosku współwłaścicieli sąd powinien w pierwszej kolejności rozważyć podział fizyczny rzeczy wspólnej jako sposób najbardziej sprawiedliwy (art. 211 KC). Podział jest niedopuszczalny tylko wtedy, gdy byłby sprzeczny z ustawą, społeczno-gospodarczym przeznaczeniem rzeczy albo pociągałby za sobą istotną zmianę rzeczy lub znaczne zmniejszenie jej wartości.
W praktyce barierą bywa nie tyle prawo, co geometria i przeznaczenie gruntu. Projektowany sposób podziału nieruchomości musi być zaznaczony na planie sporządzonym według zasad obowiązujących przy oznaczaniu nieruchomości w księgach wieczystych (art. 621 KPC). Sąd Najwyższy podkreślił, że przy braku zgodnego wniosku sąd powinien z urzędu przeprowadzić postępowanie dowodowe – w tym dopuścić dowód z opinii biegłego geodety – niezależnie od wniosków dowodowych uczestników (post. SN z 9.09.2011 r., I CSK 674/10; wyrok SN z 14.03.2017 r., II CSK 221/16).
Przyznanie nieruchomości jednemu współwłaścicielowi ze spłatą
Gdy podział fizyczny nie wchodzi w grę, sąd może przyznać rzecz jednemu ze współwłaścicieli z obowiązkiem spłaty pozostałych (art. 212 § 2 KC). Kluczowe jest jednak to, że sąd nie może narzucić własności współwłaścicielowi, który jej nie chce. Jak wyjaśnił Sąd Najwyższy: do właściciela, a nie do sądu, należy ocena, czy rzecz jest mu potrzebna – narzucanie własności nie byłoby racjonalne (post. SN z 8.06.2017 r., V CSK 570/16; wyrok SN z 14.03.2017 r., II CSK 221/16).
Równie istotne jest zbadanie realnej zdolności do uiszczenia spłaty. Sąd nie powinien przyznawać nieruchomości współwłaścicielowi, który obiektywnie nie jest w stanie spłacić pozostałych – nawet jeśli to jedyny współwłaściciel deklarujący zainteresowanie nabyciem. Sąd Najwyższy uchylił postanowienie, w którym sąd okręgowy przyznał nieruchomość uczestniczce przyznając jednocześnie w uzasadnieniu, że nie ma ona środków na spłatę, a jedynie spekulował, że „będzie w stanie” je uzyskać (wyrok SN z 14.03.2017 r., II CSK 221/16).
Spłaty i dopłaty mogą być rozłożone na raty, których łączny okres nie może przekroczyć dziesięciu lat. W szczególnie uzasadnionych przypadkach sąd może odroczyć termin zapłaty wymaganych rat na wniosek zobowiązanego.
Sprzedaż licytacyjna – rozwiązanie ostateczne
Sprzedaż rzeczy wspólnej w trybie przepisów o egzekucji z nieruchomości powinna nastąpić wtedy, gdy żaden ze współwłaścicieli nie godzi się na nabycie własności i ponoszenie ciężaru spłat. W razie żądania wszystkich współwłaścicieli sąd powinien zarządzić sprzedaż (post. SN z 8.06.2017 r., V CSK 570/16).
W praktyce sprzedaż licytacyjna bywa rozwiązaniem najmniej korzystnym ekonomicznie – nieruchomości sprzedawane w trybie licytacji osiągają ceny znacząco niższe od wartości rynkowej. Dlatego tam, gdzie to możliwe, warto rozważyć sprzedaż umowną nieruchomości za zgodą wszystkich współwłaścicieli przed wszczęciem postępowania sądowego.
Zgodny wniosek współwłaścicieli – jak go skutecznie sformułować
Sąd jest związany zgodnym wnioskiem współwłaścicieli co do sposobu zniesienia współwłasności i może od niego odstąpić wyłącznie wtedy, gdy projekt podziału sprzeciwia się prawu, zasadom współżycia społecznego lub w sposób rażący narusza interes osób uprawnionych (art. 622 § 2 KPC). Orzekanie zgodnie z wolą stron jest regułą, a odmowa – wyjątkiem (post. SN z 4.03.2015 r., IV CSK 400/14).
Aby wniosek mógł być uznany za zgodny, musi obejmować wszystkie istotne kwestie: sposób zniesienia, wysokość dopłat i warunki ich spłaty. Zgodność musi być niewątpliwa – nie może być domniemywana z niejasnych oświadczeń ani z bierności procesowej uczestnika (wyrok SN z 14.03.2017 r., II CSK 221/16). Wniosek, w którym współwłaściciele zgadzają się co do sposobu podziału, ale nie co do wysokości dopłat, nie jest wnioskiem zgodnym w rozumieniu art. 622 § 2 KPC.
Zgodny wniosek nie musi dotyczyć fizycznego podziału – może obejmować przyznanie nieruchomości jednej ze stron lub jej sprzedaż licytacyjną (post. SN z 8.06.2017 r., V CSK 570/16). Złożenie zgodnego wniosku obniża też opłatę sądową z 1000 do 300 zł.
Zniesienie współwłasności a ochrona wierzycieli – ryzyko skargi pauliańskiej
Współwłaściciel, który w postępowaniu o zniesienie współwłasności godzi się na przyznanie rzeczy drugiemu współwłaścicielowi bez ekwiwalentu, naraża się na skargę pauliańską ze strony swoich wierzycieli. Sąd Najwyższy przesądził, że czynność procesowa dłużnika w postaci takiej zgody może być przedmiotem powództwa z art. 527 § 1 KC (uchw. SN z 8.10.2015 r., III CZP 56/15).
Kontrola sądu, przed którym ugoda jest zawierana, ogranicza się do okoliczności przedstawionych przez strony i nie obejmuje badania, czy podział narusza prawa osób trzecich niebędących uczestnikami postępowania (wyrok SA w Katowicach z 13.02.2014 r., I ACa 1078/13). Wierzyciel ma prawo zaskarżyć podział, a termin z art. 534 KC biegnie od dnia uprawomocnienia się postanowienia (uchw. SN z 17.06.2010 r., III CZP 41/10).
Praktyczny wniosek jest taki: współwłaściciel mający zobowiązania wobec wierzycieli powinien zadbać o to, aby podział obejmował realne ekwiwalenty – czy to w postaci spłat, czy przyznania składników majątkowych odpowiadających wartości udziału.
Zniesienie współwłasności nieruchomości – umownie czy sądowo
Zniesienie współwłasności nieruchomości może nastąpić na drodze umownej lub sądowej. Umowa wymaga zgody wszystkich współwłaścicieli i formy aktu notarialnego (art. 158 KC). Tryb sądowy – postępowanie nieprocesowe – jest konieczny, gdy nie ma zgody co do sposobu podziału.
Tryb umowny jest z reguły szybszy i tańszy, daje też pełną swobodę w kształtowaniu warunków – przyznane poszczególnym współwłaścicielom przedmioty nie muszą odpowiadać wartości udziałów. Jedyną granicą jest zgodność z prawem i zasadami współżycia społecznego (art. 58 KC). Warto przy tym pamiętać, że wierzyciel współwłaściciela pokrzywdzony takim podziałem może żądać uznania umowy za bezskuteczną wobec niego na podstawie art. 527 KC.
Kiedy zniesienie współwłasności nie jest możliwe
Nie każdą współwłasność można znieść. Nie można żądać zniesienia współwłasności nieruchomości wspólnej, dopóki trwa odrębna własność lokali (art. 3 ust. 1 WłLokU). Zniesienie współwłasności nie może też dotyczyć samej części składowej rzeczy – nie da się znieść współwłasności budynku bez zniesienia współwłasności gruntu, na którym jest posadowiony (post. SN z 10.09.1979 r., III CRN 143/79).
Odrębnym zagadnieniem jest zniesienie współwłasności nieruchomości rolnej, które podlega dodatkowym ograniczeniom ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego. Nieruchomość nie może przypaść współwłaścicielowi niespełniającemu wymogów z art. 2a UstRolU, a nabywca jest obowiązany prowadzić gospodarstwo przez co najmniej dziesięć lat. Co istotne, umowa znosząca współwłasność nieruchomości rolnej zawarta z naruszeniem tych wymogów jest nieważna, natomiast postanowienie sądu wydane z ich naruszeniem pozostaje skuteczne – co stanowi argument za sądowym trybem zniesienia w sytuacjach wątpliwych.
Zniesienie współwłasności a dział spadku
Jeżeli źródłem współwłasności jest dziedziczenie, właściwą drogą jest dział spadku (art. 1035 i n. KC), nie zaś zniesienie współwłasności – nawet gdy rzecz stanowi jedyny składnik spadku. Oba postępowania różnią się skutkami prawnymi, zwłaszcza w odniesieniu do odpowiedzialności za długi spadkowe. Analogicznie, gdy współwłasność wynika z ustania wspólności majątkowej małżeńskiej, stosuje się przepisy o podziale majątku wspólnego. Błędne zakwalifikowanie sprawy skutkuje koniecznością jej ponownego rozpoznania we właściwym trybie.
Założyciel i partner zarządzający kancelarii prawnej Skarbiec, uznanej przez Dziennik Gazeta Prawna za jedną z najlepszych firm doradztwa podatkowego w Polsce (2023, 2024). Doradca prawny z 19-letnim doświadczeniem, obsługujący przedsiębiorców z listy Forbesa oraz innowacyjne start-upy. Jeden z najczęściej cytowanych ekspertów w dziedzinie prawa handlowego i podatkowego w polskich mediach, regularnie publikujący w Rzeczpospolitej, Gazecie Wyborczej i Dzienniku Gazecie Prawnej. Autor publikacji „AI Decoding Satoshi Nakamoto. Sztuczna inteligencja na tropie twórcy Bitcoina” oraz współautor nagrodzonej książki „Bezpieczeństwo współczesnej firmy”. Profil na LinkedIn: 18.5 tys. obserwujących, 4 miliony wyświetleń rocznie. Nagrody: czterokrotny laureat Medalu Europejskiego, Złotej Statuetki Polskiego Lidera Biznesu, tytułu „Międzynarodowej Kancelarii Prawniczej Roku w Polsce w zakresie planowania podatkowego”. Specjalizuje się w strategicznym doradztwie prawnym, planowaniu podatkowym i zarządzaniu kryzysowym dla biznesu.
