Pozew o uzgodnienie treści księgi wieczystej
Uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym to postępowanie, które ma na celu usunięcie niezgodności pomiędzy stanem prawnym zawartym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym.
Zgodnie z art. 3 ust. 1 ustawy o księgach wieczystych i hipotece domniemywa się, że prawo jawne z księgi wieczystej jest wpisane zgodnie z rzeczywistym stanem prawnym. Domniemanie to jest wzruszalne, co oznacza, że może zostać obalone przez przeprowadzenie dowodu przeciwnego. Wobec wielu możliwych środków prawnych, jakie można zastosować w tej sytuacji warto skorzystać z pomocy doświadczonego doradcy prawnego, aby wybrać ścieżkę działania, która będzie możliwie prosta, ale jednocześnie rokować będzie osiągnięcie pozytywnego rezultatu.
W drodze jakich środków prawnych możliwe jest zakwestionowanie prawdziwości wpisów do księgi wieczystej?
Najskuteczniejszym sposobem na trwałe obalenie domniemania ustanowionego w art. 3 ustawy o księgach wieczystych i hipotece jest wniesienie powództwa przewidzianego w art. 10 ust. 1 ustawy o księgach wieczystych i hipotece, czyli o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym. Istnieje również możliwość kwestionowania tych domniemań w toku innych postępowań, gdzie rzeczywisty stan prawny nieruchomości odgrywa rolę jako przesłanka zgłaszanych żądań lub obrony przed nimi. Jednakże, skutki obalenia domniemania ograniczają się wówczas do tego konkretnego postępowania i jego stron, nie prowadząc do zmiany treści wpisów w księdze wieczystej (tak: postanowienie Sądu Okręgowego w Krakowie – II Wydział Cywilny Odwoławczy z dnia 31 października 2017 r., II Ca 956/15).
Podstawowa różnica polega na tym, że rozstrzygnięcie wynikające z uwzględnienia powództwa przewidzianego w art. 10 ust. 1 ustawy o księgach wieczystych i hipotece stanowi podstawę do skorygowania stanu prawnego ujawnionego w księdze wieczystej. Samo powództwo z art. 10 o księgach wieczystych i hipotece charakteryzuje się złożonym charakterem, dominują w nim elementy decydujące o zakwalifikowaniu go do powództw zmierzających do ustalenia prawa. Jednakże pozwala ono osobie uprawnionej na doprowadzenie do ujawnienia ustalonego prawa w księdze wieczystej, co stanowi podstawę ochrony prawnej nie tylko w odniesieniu do strony przeciwnej w sporze sądowym, lecz także we wszystkich relacjach z uczestnikami obrotu, w stosunku do których może się powoływać na treść księgi wieczystej i domniemanie przewidziane w art. 3 ustawy o księgach wieczystych i hipotece (tak: postanowienie Sądu Okręgowego w Krakowie – II Wydział Cywilny Odwoławczy z dnia 31 października 2017 r., II Ca 956/15).
Powództwo przewidziane w art. 10 ustawy o księgach wieczystych i hipotece ma na celu ochronę interesu osoby, której nieprawidłowo wpisano lub nie wpisano do księgi wieczystej. Objęte są nim wszystkie możliwe sytuacje faktyczne, które prowadzą do niezgodności między treścią księgi wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym. Można więc wystąpić z powództwem np. w sytuacji, gdy umowy przenoszące własność nieruchomości, stanowiące podstawę wpisu do księgi wieczystej, okazały się nieważne (tak: wyrok Sądu Najwyższego – Izba Cywilna z dnia 18 maja 2023 r., II CSKP 1069/22).
Warto jednak też podkreślić, że obalenie omawianego domniemania określonego w art. 3 ustawy o księgach wieczystych i hipotece może nastąpić nie tylko na podstawie art. 10 ustawy o księgach wieczystych i hipotece. Dopuszczalne jest obalenie tego domniemania także w każdym innym postępowaniu cywilnym przed sądem powszechnym, gdzie weryfikacja tego zagadnienia występuje jako przesłanka merytorycznego rozpoznania sprawy.
Przykładowo, podstawą wpisu w księdze wieczystej usuwającego niezgodność może być wydany na podstawie art. 189 KPC wyrok ustalający, a zatem nie jest wykluczone usunięcie niezgodności treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym na podstawie orzeczenia sądu wydanego na postawie art. 189 k.p.c., bez potrzeby wykorzystania postępowania przewidzianego w art. 10 ustawy o księgach wieczystych i hipotece [tak: postanowienie Sądu Najwyższego – Izba Cywilna z dnia 22 września 2022 r., I CSK 2439/22].
Kwestia wnoszenia pozwu o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym jest ściśle związana z funkcją, jaką pełnią księgi wieczyste, czyli ujawnianiem stanu prawnego nieruchomości w celu zapewnienia bezpieczeństwa obrotu. Z kolei pozew o uzgodnienie oparty na art. 189 k.p.c. ma na celu udzielenie ochrony prawnej w procesie, poprzez ustalenie istnienia lub nieistnienia prawa lub stosunku prawnego, dla osoby mającej interes prawny w jego uzyskaniu. Dlatego właśnie przyjmuje się, że sama możliwość wytoczenia pozwu o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym nie oznacza braku interesu prawnego do złożenia pozwu o ustalenie [tak: Postanowienie Sądu Najwyższego – Izba Cywilna z dnia 29 listopada 2021 r., II CSK 492/21].
Podsumowując należy jednak podkreślić, że to powództwo przewidziane w art. 10 ust. 1 ustawy o księgach wieczystych i hipotece jest jedynym sposobem na trwałe i skuteczne obalenie domniemania ustanowionego w art. 3 ust. 1 powyższej ustawy. Chociaż możliwe jest również podważenie tego domniemania w innych postępowaniach – w których rzeczywisty stan prawny nieruchomości ma znaczenie jako przesłanka zgłaszanych żądań lub obrony – jednak konsekwencje tego obalenia są ograniczone jedynie do danego postępowania i jego stron. Nie wpływają zatem na treść wpisów figurujących w księdze. Dopiero wyrok wydany w wyniku uwzględnienia powództwa przewidzianego w art. 10 ust. 1 ww. ustawy umożliwia natomiast skorygowanie stanu prawnego ujawnionego w księdze wieczystej [tak: postanowienie Sądu Najwyższego – Izba Cywilna z dnia 15 kwietnia 2021 r., I CSK 720/20].
Czym różni się sprawa o ustalenie stanu księgi od wniosku o wpis do księgi wieczystej?
W postępowaniu wieczystoksięgowym nie można rozstrzygać sporów. Zakres kognicji sądu wieczystoksięgowego jest określony w art. 626.8 § 2 k.p.c., oznacza, że ogranicza się on do badania treści wniosku o wpis, jego formy, dołączonych dokumentów oraz treści księgi wieczystej.
Choć kognicja sądu wieczystoksięgowego nie jest jedynie formalna, ale obejmuje także badanie skuteczności materialnej czynności prawnej stanowiącej podstawę wpisu, to jednak sąd może rozpatrywać wniosek o wpis tylko w ramach tych kwestii i nie może uwzględniać żadnych innych okoliczności. Sąd ocenia, czy czynność uzasadniająca wpis spełnia wymogi prawne, jednak badanie to odbywa się tylko w granicach przewidzianych przez przepisy [tak: Postanowienie Sądu Najwyższego – Izba Cywilna z dnia 13 stycznia 2021 r., III CSKP 16/21].
Jakie podmioty powinny uczestniczyć w sprawie o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym?
Osoby uprawnione do wytoczenia powództwa są tożsame z podmiotami legitymowanymi do złożenia wniosku o wpis do księgi wieczystej zaktualizowanego stanu prawnego, stanowiącego przedmiot powództwa z art. 10 ust. 1 ustawy o księgach wieczystych i hipotece.
W sprawie o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym powinny uczestniczyć wszystkie osoby wpisane w dziale drugim księgi wieczystej, jak i te, które z różnych przyczyn powinny – a nie są do niej wpisane [tak: Postanowienie Sądu Okręgowego w Krakowie – II Wydział Cywilny Odwoławczy z dnia 31 października 2017 r., II Ca 956/15]/
Sprawa, czy krąg podmiotów legitymowanych czynnie musi występować łącznie, nie jest jednoznacznie rozstrzygany w orzecznictwie. Przeważa stanowisko, że osoby uprawnione do wytoczenia powództwa muszą być współuczestnikami koniecznymi po stronie powodowej, a podmioty, których prawa dotyczyłoby uwzględnienie powództwa, muszą być współuczestnikami po stronie pozwanej. Argumentem przemawiającym za takim podejściem jest konieczność, aby wyrok wydany w sprawie o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym obejmował pełny status prawny nieruchomości w zakresie objętym powództwem, ustalony na dzień zamknięcia rozprawy. Dlatego osoby, których prawa dotyczy toczącego się postępowania, muszą w nim uczestniczyć. Wyrok uwzględniający powództwo stanowi podstawę korekty wpisów w księdze wieczystej i musi być skuteczny oraz wiążący dla wszystkich osób, których prawa dotyczy. Jednocześnie sąd nie może uwzględnić powództwa, jeśli stwierdzi, że oczekiwane przez powoda wpisy lub wykreślenia dokonane w księdze lub księgach wieczystych nie spowodują, że treść tej księgi lub ksiąg odzwierciedla aktualny stan prawny nieruchomości na dzień zamknięcia rozprawy [tak: wyrok Sądu Najwyższego – Izba Cywilna z dnia 13 listopada 2020 r., IV CSK 514/19].
W sprawie związanej z uzgodnieniem treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym istotne jest, aby wszystkie osoby uprawnione do złożenia wniosku o wpis występowały w charakterze strony. W przypadku, gdy tak nie jest, sąd ma obowiązek wezwać je do udziału w sprawie jako pozwane, zgodnie z art. 195 k.p.c. Jeśli ten przepis zostanie naruszony, to sąd drugiej instancji powinien wziąć to pod uwagę z własnej inicjatywy. Ponieważ w postępowaniu apelacyjnym obowiązuje zakaz przekształceń podmiotowych (zgodnie z art. 391 § 1 zd. 2 k.p.c.), to usunięcie tego uchybienia przez sąd drugiej instancji jest niedopuszczalne. Dlatego należy uchylić wyrok i przekazać sprawę do ponownego rozpoznania [tak: postanowienie Sądu Najwyższego – Izba Cywilna z dnia 9 grudnia 2022 r., III CZ 374/22].
